Bài viết gồm 2 phần sau:

1. Tiềm năng tăng trưởng của nhóm BĐS KCN
2. Cơ hội đầu tư: KBC, SZC

TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG CỦA NHÓM BĐS KCN.

Tính đến hết năm 2020, Việt Nam có 326 khu công nghiệp (KCN) trong đó 284 KCN đang hoạt động với diện tích vào khoảng 57.1 nghìn ha và các KCN còn lại thì đang trong giai đoạn phát triển. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN ở Việt Nam là 74%, tương đương với năm 2019.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của Khu Công Nghiệp ở Việt Nam

Trong 4 tháng đầu năm 2021, có 29 KCN mới được phê duyệt để phát triển với tổng diện tích là gần 7 nghìn ha. Khu vực phía Bắc với gần 4,500 ha được phê duyệt do nhu cầu cao từ các khách hàng công nghệ cao. Tất cả những KCN được phê duyệt đều nằm ở những trung tâm CN ở phía Bắc và Nam Việt Nam.

Diện tích đất lớn ở phía Bắc được phê duyệt sẽ hỗ trợ cho các nhà phát triển khu công nghiệp có kinh nghiệm lớn cùng với tệp khách hàng lớn.

Danh sách các khu công nghiệp được phê duyệt trong năm 2021

Nhóm KCN phát triển nhờ nhu cầu cao từ dòng vốn FDI và việc mở rộng cơ sở sản xuất từ các nhà đầu tư ở Việt Nam. Theo báo cáo của JLL, giá thuê trung bình trong 1Q21 đạt 107 USD/m2/kỳ hạn thuê ở miền Bắc và 111 USD/m2/kỳ hạn ở miền Nam, tăng trưởng lần lượt 8.1% YoY và 8.2% YoY. Giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) cũng tăng 5.8% YoY ở miền Bắc và 3.1% YoY ở miền Nam. Việc tăng giá mạnh của giá thuê nhà xưởng miền Bắc nhờ nhu cầu cao của nhóm khách hàng công nghệ cao. Trong 1Q21, doanh thu của các công ty trong nhóm ngành KCN tăng trưởng 27% YoY và lợi nhuận trước thuế tăng 106% YoY.

Việc tăng giá mạnh ở khu vực miền Nam tạo lợi thế cho các công ty phát triển có giá đền bù thấp cùng với quỹ đất lớn.

Giá thuê trong Q1/2021

Tăng trưởng Doanh thu và Lợi nhuận trước thuế

CƠ HỘI ĐẦU TƯ: KBC, SZC.

VỀ KBC:

Luận điểm đầu tư:

• KBC đã tháo gỡ nhiều nút thắt trong các dự án trọng điểm cuối năm 2020: (1) KBC được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho KĐT Phúc Ninh vào cuối Q4/20, do đó KBC có thể ghi nhận doanh thu từ phần diện tích còn lại của giai đoạn 2 từ năm 2021. (2) KCN NSHL có quy mô 300ha đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, dự án sẽ được ghi nhận doanh thu đáng kể trong năm 2021. (3) KBC đã gần như hoàn thành việc đền bù nộp tiền sử dụng đất tại dự án khu đô thị Tràng Cát với số tiền 3.500 tỷ đồng vào cuối năm 2020. KBC đang tiến hành hoàn thiện quy hoạch chi tiết để khởi công dự án này.
• KBC ghi nhận LNR Q1/21 cao nhất trong 10 năm. Trong Q1/21 KBC đã cho thuê 66,6ha đất KCN (+359,3% svck), trong đó KCN Tân Phú Trung (21,9ha, +51,2% svck), KCN Quang Châu (32,9ha) và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (10,4ha). Nhờ đó doanh thu Q1/21 đạt 2.002 tỷ đồng (+260,2% svck). Bên cạnh đó, BLN Q1/21 cũng ghi nhận tăng 12,2 điểm % svck, dẫn đến LNR Q1/21 đạt 599,2 tỷ đồng, tăng hơn 10 lần svckHPG đang nghiên cứu đầu tư vào khai khoáng tại Australia. Điều này cho thấy sự chủ động của công ty trong việc tự chủ nguyên liệu. Hiện tại, An Thông là công ty con của HPG hoạt động trong lĩnh vực khai khoáng.
• KCN Tràng Duệ 3 (687ha) nhận phê duyệt quan trọng sau 3,5 năm. KCN Tràng Duệ 3 (687ha) được bổ sung vào khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải ban hành vào 25/03/2021, sau 3 năm rưỡi chờ đợi. KBC đang tập trung hoàn thiện các thủ tục pháp lý, bồi thường, giải phóng mặt bằng và cơ sở hạ tầng để đưa KCN này vào hoạt động trong năm 2022. Nếu thành công, KCN Tràng Duệ 3 ước tính sẽ giúp quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê của KBC tăng 74% svck và sẽ thúc đẩy doanh thu cho thuê đất trong giai đoạn 2022-25.
• KBC có vị thế tốt để nắm bắt nhu cầu ngày càng tăng đối với các KCN, nhờ sự gia tăng của nguồn vốn FDI tại Việt Nam và chiến lược “Trung Quốc +1”: Tính đến cuối năm 2020, KBC sở hữu quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê với diện tích lớn, bao gồm KCN Quang Châu (39ha), KCN Tân Phú Trung (135ha), KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) (204ha). Ngoài ra, KBC giữ vị thế dẫn đầu trong việc thu hút FDI với danh mục khách hàng là những tập đoàn công nghệ lớn, bao gồm Samsung Electronics Việt Nam tại KCN Quế Võ, LG Electronics tại KCN Tràng Duệ, sắp tới là Foxconn tại KCN Quang Châu và gần đây là OPPO tại KCN NSHL.
• Sự tham gia của Foxconn và OPPO trong các KCN của KBC góp phần gia tăng nhận diện thương hiệu của KBC trên toàn thế giới. Foxconn thông báo sẽ chuyển hoạt động sản xuất của một số sản phẩm Apple như iPad và MacBook từ Trung Quốc sang KCN Quang Châu, Bắc Giang của KBC với vốn đầu tư 270 triệu USD. Theo công ty, KBC cũng đã ký MOU (biên bản ghi nhớ) với OPPO 62,7ha đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) và đã hoàn tất việc đặt cọc.
• KBC đang tiến hành mở rộng quỹ đất 8.000ha tại Hải Dương, Long An, Hà Nội và Vũng Tàu. Vào cuối năm 2020, UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã phê duyệt kết quả sơ tuyển và lựa chọn liên doanh Saigontel-SCC-KBC sẽ trở thành nhà đầu tư phát triển Khu đô thị mới Nam Vũng Tàu (tổng diện tích đất là 69,46ha). Dự án sẽ được phát triển thành khu phức hợp bao gồm biệt thự, nhà liền kề, chung cư, trung tâm mua sắm với tổng vốn đầu tư là 4.620 tỷ đồng.
• Hiện tại, KBC cũng có kế hoạch mở rộng quỹ đất lên tới 2.000ha tại Long An. Trong năm 2020, KBC đã trúng thầu cụm công nghiệp 219,8ha và 43,52ha khu nhà ở xã hội ở Cần Giuộc, Long An. Tại ngày 08/02/2021, KBC thành lập CTCP Đầu tư và Phát triển Long An với vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng (KBC sở hữu 36%) để phát triển các khu đô thị và khu công nghiệp tại tỉnh Long An. Ngoài ra, KBC có kế hoạch phát triển một số dự án mới tại Thái Nguyên (1.000ha) và Hà Nội (400ha).
• Hoạt động kinh doanh BĐS nhà ở của KBC đã được đánh thức trong năm 2020 (dự án khu đô thị Tràng Cát và Phúc Ninh). Việc mở bán khu đô thị Tràng Duệ vào Q1/21 cũng thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Rủi ro:

• Bán đất KCN kém hơn dự kiến
• Chậm trễ hoàn tất thủ tục pháp lý tại các dự án KĐT Tràng Cát và KCN Tràng Duệ 3
• Chậm trễ ghi nhận doanh thu từ các dự án nhà ở.

VỀ SZC:

Luận điểm đầu tư:

• KQKD Q1/21 tăng trưởng 46% so với cùng kỳ 2020. Doanh thu đạt 178 tỷ đồng, tăng 47% so với cùng kỳ 2020, trong đó doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp đạt 175 tỷ đồng, tăng 70%svck. Lợi nhuận sau thuế đạt 79 tỷ đồng, tăng 46%. Nhờ chi phí giá vốn đất rẻ từ trước 2020 và giá cho thuê đất tăng, biên lợi nhuận gộp trong kỳ đạt 61.7%, mức cao nhất từ trước đến nay.
• Diện tích đất sạch có khả năng cho thuê, kinh doanh còn rất lớn – tiềm năng phát triển dài hạn. Khu công nghiệp được quy hoạch với diện tích 1.556 ha, trong đó diện tích đất cho thuê là 1.109ha. Diện tích khu đô thị quy hoạch với 537ha, trong đó tỷ lệ đất thương phẩm là khoảng 50%. Trong năm 2020, công ty đã thực hiện phê duyệt Phương án đền bù thêm 282ha, chi trả kinh phí đền bù được 231ha. Lũy kế đến cuối năm 2020, tổng diện tích đất lập Phương án đền bù đạt 1.866ha, diện tích chi trả kinh phí đạt 1.783ha, nhận bàn giao mặt bằng đạt 1.543ha.
• Khu công nghiệp Châu Đức có vị trí đắc địa tại Bà Rịa – Vũng Tàu khi nằm tiếp giáp Quốc lộ 56, cách Quốc lộ 51 khoảng 13 km, cách Hệ thống Cảng Thị Vải – Cái Mép khoảng 16 – 19 km và cách Sân bay Quốc tế Long Thành khoảng 54 km. Do vậy, các nhà đầu tư được hưởng lợi rất lớn trong kết nối giao thông, tiết kiệm được chi phí, thời gian vận chuyển hàng hóa. Lợi thế trên giúp SZC luôn duy trì đà tăng trưởng trong hoạt động lõi. Tại KCN Châu Đức, mức giá thuê tính đến cuối năm 2020 là 73 USD/m2/chu kỳ thuê. Với kịch bản thận trọng, SZC chỉ tiến hành tăng giá thuê 6% nhằm tạo lợi thế cạnh tranh, doanh thu từ hoạt động cho thuê của SZC trong năm 2021 tiếp tục tăng mạnh 65% so với cùng kỳ lên 582 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp cũng tăng mạnh từ 201 tỷ đồng trong năm 2020 lên 331 tỷ đồng vào năm 2021

• Dự án Khu dân cư Hữu Phước bắt đầu bàn giao vào năm 2021 tạo động lực tăng trưởng mới. Dự án Khu dân cư Hữu Phước có tổng quy mô 41ha, nằm ngay cạnh khu công nghiệp Châu Đức tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Tổng sản phẩm cung ứng ra thị trường gồm 1,870 căn nhà ở và căn hộ, trong đó nhà liên kế là 657 căn và chung cư cao tầng là 1,213 sản phẩm. Dự án được chia thành 2 giai đoạn phát triển, trong đó giai đoạn 1 quy mô 25,2ha chi phí đầu tư 380 tỷ đồng và thời gian hoàn thiện từ năm 2020 – 2021; giai đoạn 2 có tổng diện tích 15,3ha, chi phí đầu tư khoảng 271 tỉ đồng và thời gian thực hiện từ năm 2021 – 2023. Các phần đất còn lại của giai đoạn 1 dự kiến tiếp tục bàn giao vào năm 2022 và 2023, mang lại doanh thu lần lượt 135 và 150 tỷ đồng. Qua đó, mảng bất động sản dân cư sẽ chiếm tỷ trọng cao thứ hai trong cơ cấu doanh thu thay thế mảng thu phí đường bộ đang bị tạm dừng hoạt động từ cuối năm 2020 do chưa lắp đặt hệ thống thu phí không dừng.

Rủi ro:

• Đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng
• Thủ tục đầu tư dự án kéo dài

Việc gọi mua KBC, SZC sẽ dựa trên hành động giá, tín hiệu thị trường và những thông tin vĩ mô, vi mô liên quan.

Anh Chị hãy liên hệ em Uyên – 0901 141 698 –  để em tư vấn mình điểm vào đẹp nhất ạ